15/10/2013
אודותינו מהדורת השבוע מהדורות קודמות חיפוש בארכיון דפי אינדקס תושבים מגיבים צור קשר
תוצאות חיפוש
נמצאו 181 תוצאות התואמות את החיפוש
פינוי בינוי – כך עושים זאת נכון
מאת: יצחק זכריה- עורך דין ונוטריון
בתקופה האחרונה קבעו ממשלות ישראל השונות כי חלק גדול ככל האפשר מן הבינוי העתידי של המדינה צריך להתבצע בשטחים מבונים וזאת במקום לפתח שטחים חדשים.
כך יישמרו שטחים פתוחים וייעשה שימוש יעיל בקרקע, בתשתיות ובמוסדות ציבור. התקוה היא כי תוספות בנייה אלה יגרמו להתחדשות מלאי הדירות הבנוי תוך חידושן ושידרוגן של שכונות וותיקות בערים השונות. הממשלה קיבלה סדרת החלטות בדבר מתן תמריצים וקביעת דרכים לקידום מתחמים להתחדשות עירונית הידועה בפי עם כ"פינוי-בינוי" ועיבוי בנייה. על פי הרוחות המנשבות כיום בפרוזדורי עיריית ראש העין, נראה כי גם אצלנו יש רצון ומגמה לעודד פעילות שכזו, בשכונות שונות בחלק הוותיק של עירנו.
קיימים כיום שני מסלולים למי שמבקש לבצע פרוייקט התחדשות עירונית. המסלול העירוני והמסלול היזמי-פרטי. המסלול העירוני הוא ביוזמת העירייה ובפיקוחה הישיר ונקבעו לו כללים קשוחים לביצוע. כך, למשל, נקבע כי הרשות המקומית היא שתוביל את המהלך כולו, עד שלב ביצוע העסקאות, היא זו שתבחר באילו שכונות תתקיים הפעילות, היא זו שתכין תכנון הנשען על התשתיות הקיימות מתוך שמירה מירבית על הפרצלציה הקיימת, תיזום ותקדם תכנון סטטוטורי להוספת זכויות בנייה, תשיג מימון ציבורי, תבטיח מימון של החלקים הציבוריים של הפרויקט על ידי ייעוד ההכנסות שייגבו מתשלומי החובה בקשר לפרויקט למטרה זו וניהולן, וכו'.
במסלול הפרטי, לעומת זאת, מוטל ביצוע הפרוייקט על בעלי הזכויות בנכסים ובאמצעות היזמים או הקבלנים מטעמם. יוצא מכך כי שכונות או מתחמים של בתי מגורים ישנים שלא רוצים להיות כפופים ללוחות זמנים מתארכים או רצונות של הרשויות והמוסדות הציבוריים, יכולים לפעול במסלול זה. כיום יש כבר עשרות פרוייקטים הנמצאים בתהליך של תכנון ומימוש שונים ובארץ מוכרות כ- 25 חברות בנייה העוסקות בבניית פרוייקטים של פינוי-בינוי.
קיימים מכשלות ומכשולים רבים שיכולים "להפיל" פרוייקטים מסוג זה, אם לא עושים אותם נכון. אז איך עושים זאת נכון? כדי שתכנית להתחדשות עירונית תהפוך משלב מחשבה למעשים של ממש וביצוע בשטח, ראוי וצריך שתהיה התארגנות של בעלי נכסים ברמה המקומית, שיתנו "הרשאה" בכתב לקידום פרוייקט מסוג זה, בתנאים כפי שמקובל בתחום. לאחר שמושגות חתימות רוב בעלי הנכסים, צריך להיכנס למו"מ פרטני יותר עם גורמים מהענף ולתת יפוי כח לגורם מקצועי מאורגן או לנציג משפטי מוסמך ובקיא, שיוכל להגן על האינטרסים של בעלי הנכסים. על פי הפרקטיקה שנוצרה בחמש-שש שנים האחרונות, "הגורם המקצועי" הזה מורכב מעו"ד, ממנהל פרוייקטים וממתכנן/מהנדס – אלה הם הפונקציות המקצועיות הנכונות והמתאימות למטרה זו ובפרוייקטים הידועים כיום מתחום הפינוי-בינוי כפרוייקטים שמתממשים, אכן כך היה.
אסור גם לשכוח שבעלי הנכסים הינם לרוב אנשים רגילים ולא אנשי עסקים. ראייה נכונה של העיסקה צריכה להניח בהנחת יסוד, שהגנה על האינטרסים הלגיטימיים של בעלי הנכסים משרתת את טובת הפרוייקט כולו ותעצים, בסופו של דבר, את הרווחים של כולם – כולל של היזם.
במקביל או בסמוך לאחר מכן, צריך כמובן לקבל את ההסכמה העקרונית של הרשות המקומית ולהתחיל בתכנון גופו – כאשר המימון של כל שלב משלבי התהליך אינו מוטל על כתפי בעלי הנכסים, אלא היזם הוא המממן. לאחר הפקדת תכנית בינוי מתאימה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ניתן לבצע הגרלת דירות למפונים ולהתחיל בקבלת אישורים סטטוריים.
איש לא יחלוק על כך שהגורם המאחד את הדיירים ומייצג את בעלי הנכסים צריך שלא להיות מישהו מנציגיו של קבלן בונה כזה או אחר המתעניין בפרוייקט, וזאת כדי להימנע מניגוד אינטרסים אפשרי. איש לא יחלוק גם על כך שעדיף כי היזם יהיה מתושבי העיר בה מתבצעת הפרוגרמה, בעיקר כדי שלא רק המניעים הכלכליים יניעו את היזם, אלא גם מוטיבציות ציבוריות, חברתיות וכלל עירוניות אחרות. ברור ומובן שיזם מחפש להרוויח מפרוייקטים שכאלה, אולם יזם הנמנה עם בני המקום – דומה כי יפעל קצת יותר לטובת הכלל והדיירים, מאשר רק לטובת כיסו הפרטי במובן הצר של המילה. יזם כזה יהנה משידרוגה של העיר המתחדשת ובכך ישיג - כתושב העיר - רווחים משניים נוספים שלכל יזם אחר כנראה אין ולא יהיו לו. מאליו מובן שללא יחסי אמון ומגע קרוב ואישי בין הצוות המקצועי האמור לבין בעלי הנכסים – סיכויי ההתממשות של הפרוייקט יהיו נמוכים משמעותית.
תאריך: 30/06/2011
גיליון: 792
עמוד: 26
חדשות ראש העין
תשחץ
לוח אינדקס
חדשות השומרון
סודוקו
נדל''ן
הכתבה המרכזית
אסטרולוגיה
במחשבה שנייה
לא קונבנציונאלי
מדור משפטי
חגים ומועדי ישראל
חינוך ותרבות
מדור חקירות
חדשות בארץ
ספורט
מחשבים
טוקבקינדקס
פלילי
רפואת שיניים
משולחן הדוברת
סיבוב בעיר
צרכנות
שונות

  הדפסהדפס

 
אינדקס אובייקטיבי רח' שבזי 26 ראש העין, 48622   טל:03-9022299, 0544-318001 פקס: 03-9022298
אודותינו | מהדורת השבוע | מהדורות קודמות | חיפוש בארכיון | תושבים מגיבים | תקנון | מפת האתר
Powered by הקמת אתרים  קידום אתרים עיצוב אתר - קצנשטיין גילי , נטלי חדד ארמי כל הזכויות שמורות © www.index-r.co.il