15/09/2014
אודותינו מהדורת השבוע מהדורות קודמות חיפוש בארכיון דפי אינדקס תושבים מגיבים צור קשר
תוצאות חיפוש
נמצאו 173 תוצאות התואמות את החיפוש
דירה להשכיר
מאת: אייל פיליפסבורן
דירה להשכיר אינה רק סיפור הילדים המיתולוגי של לאה גולדברג. היא פרויקט מורכב שטומן בחובו מלכודות ועוגמת נפש לאלו שמתעצלים לעשות עבודת שטח. הכתבה הבאה היא המדריך (הלא שלם) איך למנוע מהשכרת הדירה שלכם להפוך לסיפור עם סוף הרבה פחות שמח.
כל מי שהראה דירה למכירה או להשכרה לקונים פוטנציאליים יודע לספר שזוהי הזדמנות פז לראות הצגה טובה. כל מודעה גוררת לפחות מבקר אחד עם כישורים דרמטיים. בין אם זו הפגנת תשישות מעלייה במדרגות, צקצוק בלשון משירותים צרים או המבט הנדהם מהמחיר. כשהיונה בסיפור "דירה להשכיר" של לאה גולדברג אומרת שהחדרים צרים, המסדרון אפל והמטבח לא מרווח, היא פשוט מנסה להתמקח על המחיר...
אם לשפוט לפי אתר יד2, ישנן מאה ושבעים דירות המוצעות להשכרה בראש העין. בתחתית הרשימה מופיעה דירת חדר בת 15 מ"ר ב-1,200 ₪ לחודש. בקצה העליון- קוטג' בן שבעה חדרים שהשכירות המבוקשת עבורו עומדת על 7,500 ₪ לחודש (כזכור, מחירים מבוקשים בלבד). ע"פ נתוני הלמ"ס 25.7% מהישראלים חיים בדירות שכורות. כמו ברוב תחומי החיים, הנתונים משתנים לפי השיוך הכלכלי. 13% מאלו המשויכים לעשירון העליון חיים בשכירות. בעשירון התחתון, הנתון קופץ לכ-53%.. נכון לסגירת הגיליון, לא התקבלו נתונים לגבי שיעור הדירות השכורות בראש העין אבל המשבר העולמי, עליית מחירי הדירות ואישור פיצול הדירות עליו דיווחנו ב"אינדקס אובייקטיבי" – יבטיחו ששיעור הדירות המושכרות בראש העין יעלה.
114 סיבות לשכור דירה
הסיבה לפריחה בשוק השכרת הדירות בישראל מקורה בצדו השני של האוקיינוס. השנה 2008, בארה"ב שוק הדירות היה בגאות חסרת תקדים. הבנקים רצו לגזור קופון מגאות זו ונתנו הלוואות לכל דורש ובריביות נמוכות. לכאורה, כולם הרוויחו- אנשים רבים יכלו להרשות לעצמם בתים משלהם, הבנקים הרוויחו החזרים חודשיים בהיקפים אדירים ותנופת הבנייה סיפקה תעסוקה למאות אלפי אמריקאים.
הבעיה החלה כשהתברר שהגאות במחירים היא שם קוד לתופעה אחרת- בועה וכמו כל בועה, גם בועה זו התפוצצה. אמריקאים רבים הבינו שהרבה יותר פשוט לנטוש את הבית ולהעבירו לבעלות הבנק מאשר לבלות שנים ארוכות בניסיון להחזיר הלוואה לנכס שערכו צנח. הבנקים נותרו עם שורה ארוכה של נכסים מעוקלים והשוק האמריקאי נכנס לאחד מהמשברים הקשים בתולדותיו. משבר שעד היום לא התאושש ממנו.
בנק ישראל השקיף מהצד על הטראומה שזכתה לשם "משבר הסאב-פריים" וחוקק שורה של תקנות שנועדו למנוע את אותה התופעה בישראל. בין השאר, הורה בנק ישראל להגביל את ערך ההלוואה מהבנק עד ל-50% מערך הדירה. נכון לנתוני משרד רואי החשבון זיו את האפט, הישראלי נאלץ להוציא 114 משכורות חודשיות ממוצעות לרכישת דירה בת ארבעה חדרים. מאה וארבע עשרה משכורות. במלים אחרות, הישראלי הממוצע ייאלץ לשעבד את כל הכנסותיו מתשע וחצי שנות עבודה רק כדי להחזיר את ערך הדירה. תנאים ותקנות אלו מאלצים עשרות אלפי ישראלים לנטוש את רעיון רכישת הדירה ולעבור לדירה שכורה.
רק לשם השוואה, בצרפת נדרשות 90 משכורות חודשיות לרכישת דירה, בפורטוגל- 85 משכורות. בבריטניה ושוודיה מסתפקים בכ-70 משכורות חודשיות ובקנדה- 56 משכורות.
הדילמה אם לשכור או לקנות דירה היא נושא מורכב ולא יהיה מקום לדון בו בכתבה הזו. בעיקרון, חשוב לשקלל בהחלטה את גיל הרוכש, ההון הזמין ברשותו ועד כמה הוא גמיש לאפשרות שהוא ייאלץ לעבור דירה בתום תקופת חוזה השכירות.
 
משכיר לך משהו?
 
תהליך השכרת הדירה הוא תהליך ארוך וכולל את הצגת הדירה לשורה ארוכה של אנשים. חלק לא מבוטל מהם, רוצים לבדוק עד כמה לתמחר את הנכס שלהם. מכיוון שאין דרך לזהות מיהו הלקוח האמיתי ומי- מעמיד הפנים, מומלץ להמשיך להראות את הדירה עד שאחד הלקוחות מביע כוונה אמיתית לשכור את הדירה.
בשלב זה, מומלץ להכין מסמך זיכרון דברים. מסמך זה אינו מהווה חוזה שכירות אך יש לו תוקף משפטי כעדות לכך שהייתה הסכמה להשכרת דירה. על אף שאין נוסח אחיד לזיכרון דברים, חשוב שהוא יכיל אזכור של כתובת הדירה המדויקת, שטחה או מספר החדרים בה, הסכמה של שני הצדדים לשכירות וכמובן- סכום התשלום ותדירותו. בכל מקרה, תמיד מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע טרם חתימת החוזה.
במידה והנכס הוא נכס יקר יחסית, מומלץ לבצע בדיקת רקע של השוכר. כיום ישנן חברות כמו d&b המבצעות סקירה כלכלית על השוכר. המטרה של הסקירה היא אחת- לבדוק האם הוא יצליח לעמוד בתשלומים של הנכס לאורך זמן. עלויות הבדיקה משתנות אך הבדיקה הבסיסית עולה מאות שקלים בודדים והיא יכולה לחסוך מקרים של דיירים שלא יוכלו לעמוד בנטל התשלומים לדירה. עוד על תרחיש לא פשוט זה, בהמשך.
מעבר לבדיקה הכלכלית, חשוב להתרשם מהלקוח עצמו. לקוח המצטייר כמישהו שעתיד להזניח את הדירה או לפגוע בה, יכול למרר את חייו של השוכר. השיקולים כפופים לכל שוכר אבל לעתים, שווה להתפשר על מחיר ההשכרה כדי לבחור את האדם המתאים ביותר לשכור את הנכס.
מצאת את השוכר המושלם? מצוין. רגע לפני שחותמים על החוזה, יש לבחור את אחד מבין שלושה מסלולי המס להשכרת דירות. כיום קיימים שלושה מסלולים: 1) מסלול הפטור- הפטור מתשלום מס עד תקרה מסוימת (העומדת על 4,320 ₪ לחודש) 2) מסלול 10%- מס אחיד ללא כל קשר לעלות השכירות. 3) מסלול המס הרגיל.
הבחירה במסלול תלויה במשתנים רבים: גיל המשכיר, אופי השוכר ועוד. ניתן לקבל פרטים נוספים מאתר האינטרנט של לשכת רואי החשבון. לאלו מביניכם השוקלים לעבור על החוק ולא לדווח על ההשכרה, חשוב שתדעו שרשות המסים הודיעה ב-2009 שהיא מציבה סורקים המגלים דירות מושכרות שאינן מדווחות.

מקרה הדייר הסרבן

נושא פינוי הדיירים הוא אחד המקרים הבעייתיים ביותר בשוק הנדל"ן. מחד- השלכת משפחה אל הרחוב משום שאיחרו בתשלום שכר הדירה במספר ימים היא אקט מקומם, מאידך- ישנם מקרים של דיירים שסירבו להתפנות על אף שלא עמדו בתנאי התשלום. מתן בטחונות היא פתרון שכיח אבל הוא אינו אידיאלי. גורמים משפטיים רבים מציינים שבמקרה בו שוכר מסרב להתפנות מהדירה, הליך הפינוי עלול לארוך חודשים ארוכים. הרבה מעבר לסכום בטוחות או הפיקדונות שנתן בידי המשכיר.
למערכת אינדקס הגיע מקרה של אדם שהשכיר דירה יוקרתית למשפחה שסירבה לשלם את שכר הדירה. הליך הפינוי הושלם אך לאחר חודשים ארוכים והוצאות משפטיות אדירות. המשכיר נכווה ממקרה זה והעמיד את הבית (הנמצא במושב יוקרתי בשרון) במשך שנה שלמה ללא שוכרים.
שוכרים רבים מעגנים בחוזה את האפשרות לפנות את השוכר ואת חפציו מהנכס אם לא עמד בהתחייבויותיו. מפסיקה של בית המשפט שהתקבלה במאי 2010, התברר כי סעיף מסוג זה אינו תקף וחייב את המשכיר בתשלום של 76,000 ₪ לשוכר.
ב-2008 בוצעו תיקונים בתקנות הסדר האזרחי המייעלות ומקצרות את תהליך הפינוי של השוכר אך עדיין מדובר בתהליך מורכב.
אתר הנדל"ן דייר (dayar.co.il) יודע לספר על מקרה בו המשכיר ביצע תחזוקה בדירה בה השוכר שהה "ובטעות" פגע בצינור המים. מעשים מסוג זה אינם רק מקוממים, הם גם פליליים ופסולים בדיוק כמו הסירוב להתפנות. הפתרון הטוב ביותר היה ונשאר לברור את הדיירים בקפידה ולמנוע את העימותים הללו מלכתחילה
 
נקודת מבטו של השוכר
 
השיקולים של שוכר הדירה הם ברובם ייחודיים. דירה אחת יכולה להיות מושלמת לשוכר אחד ובלתי סבירה- לאחר. הדרך הפשוטה ביותר למקד את מבחר הדירות היא לקבוע את סדר העדיפויות ולציין את התכונות שהן הכרחיות בדירה. אם אין לך רכב פרטי, חשוב לבחור דירה באזור שיש בו תחבורה ציבורית בתכיפויות גבוהות. משפחה עם ילדים קטנים הלומדים בגנים ובתי ספר, חייבת לתת עדיפות עליונה לאזורים המציעים גנים ובתי ספר באיכות טובה, גם אם יש צורך להתפשר על קרבה למקומות מרכזיים. בכל מקרה, חשוב תמיד לראות מספר דירות ולהתרשם באופן ישיר ממצב השוק. לעתים יש מרחק רב בין תג המחיר המתנוסס בלוח המודעות למחיר שבעלי הדירה מוכנים להגיע אליו בפועל.
עצה הרלבנטית לכל השוכרים, ללא קשר להעדפותיהם האישיות היא סקירת הדירה במצלמת וידיאו מיד עם הכניסה אליה. עצה זו נשמעת תמוהה אבל מתבררת כפרקטית במצבים בהם אין הסכמה אם הצינור השבור, הקיר המתקלף או המרצפות השבורות נגרמו בשל פעילות השוכר או שהיו שם עוד לפני שראה את הדירה לראשונה. עצות חשובות נוספות הן: בירור אם הבניין בו הדירה נמצאת עומד בפני פרוייקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, ווידוא שהדירה תהיה נקייה מדיירים ביום הכניסה אליה. חשוב לציין זאת בחוזה ולדרוש ממשכיר הדירה אחריות לפנות דיירים שאינם מורשים לגור בה.
 
נוכל לחיות ביחד/ בחברה טובה, בשלום ובנחת ("דירה להשכיר")
 
גם אם מחירי הדירות לא יעלו בשנים הקרובות, עדיין סביר להניח ששוק הדירות המושכרות ימשיך לפרוח. חשוב גם למשכיר וגם לשוכר לברר את זכויותיהם וחובותיהם, להיוועץ בגורמים מוסמכים וחשוב מכל, לגלות סבלנות ולהקדיש זמן ראוי לבחירת הנכס (במקרה של השוכר) או- בחירת הדייר (במקרה של השוכר). גם אם השכרת הדירה אינה בלתי הפיכה כמו מכירתה או קנייתה, עדיין עתיד להיגרם נזק אדיר מהחלטות שהתקבלו באופן נמהר.

אם אתם לא מאמינים לנו, תשאלו את לאה גולדברג...

תאריך: 01/12/2011
גיליון: 813
עמוד: 6
חדשות ראש העין
תשחץ
לוח אינדקס
חדשות השומרון
סודוקו
נדל''ן
הכתבה המרכזית
אסטרולוגיה
במחשבה שנייה
לא קונבנציונאלי
מדור משפטי
חגים ומועדי ישראל
חינוך ותרבות
מדור חקירות
חדשות בארץ
ספורט
מחשבים
טוקבקינדקס וסקרים
פלילי
רפואת שיניים
משולחן הדובר
סיבוב בעיר
צרכנות
שונות

  הדפסהדפס

 
אינדקס אובייקטיבי רח' שבזי 26 ראש העין, 48622   טל:03-9022299, 0544-318001 פקס: 03-9022298
אודותינו | מהדורת השבוע | מהדורות קודמות | חיפוש בארכיון | תושבים מגיבים | תקנון | מפת האתר
Powered by הקמת אתרים  קידום אתרים עיצוב אתר - קצנשטיין גילי , נטלי חדד ארמי כל הזכויות שמורות © www.index-r.co.il